A combinação entre o Plano Diretor Estratégico (PDE), que define regras para o desenvolvimento urbano da cidade de São Paulo, revisado no final de 2014 - Lei 16.050/2014, e a Lei de Uso e Ocupação do Solo, aprovada em março último, com diversas alterações do texto original, sugere que o mercado imobiliário na cidade de São Paulo terá um novo comportamento.
As regras de construção de imóveis na cidade, tornaram-se, de certa maneira, mais restritivas, trazendo, entre outras, a nova limitação de 28 metros de altura para prédios construídos no miolo dos bairros e a limitação de uma vaga de garagem por morador, sendo necessário o pagamento de outorga onerosa por parte da construtora em caso de vaga adicional.
Por conta dessas duas principais restrições, a partir da vigência da nova legislação, os prédios passariam a ter menos unidades e, consequentemente, com menos pessoas para repartirem os custos das obras, o preço final dos imóveis ficaria mais alto.
Ou seja, em pouco espaço de tempo o Plano Diretor e a Lei de Ocupação irão, encareceriam os imóveis de maneira geral, trazendo mais um risco à estabilidade de um mercado que anda sofrendo perdas enormes, reflexo da crise financeira enfrentada pelo país.
Com isso houve uma mobilização do setor da construção civil a fim de impedir essa alteração legislativa.
Apesar de não ter sido possível a alteração dos dispositivos legais, para ao menos amenizar o impacto no mercado imobiliário em um cenário de crise preexistente, o artigo 174 da Lei trouxe uma carência na aplicação das restrições, dispondo que durante o período de 3 (três) anos após a entrada em vigor da Lei de Uso e Ocupação do Solo serão aplicados uma espécie de incentivos na zona ZEU, aonde a cota parte máxima de terreno por unidade residencial será igual a 30m²/un (trinta metros quadrados por unidade residencial); e admitindo 1 (uma) vaga a cada 60m² (sessenta metros quadrados) de área construída computável da unidade.
Apesar de terem sido concebidos, a vigência desses incentivos foi limitada pelo seu caráter improrrogável.
Essas restrições devem levar as construtoras a priorizarem a construção de imóveis de luxo, que são os únicos tipos de imóveis cujos valores de venda serão capazes de compensar os altos custos de construção.
Ainda que o cenário aponte para uma considerável valorização dos preços, como o novo PDE não estava em vigor quando da criação dos empreendimentos que estão sendo lançados durante todo o ano de 2016 e, com os incentivos trazidos pelo Art. 174, os preços, que ainda não estão em ascensão, devem subir com certa força a partir de 2019, quando os empreendimento criados nos novos moldes do PDE serão lançados.
Por Fabiana Villela Magalhães